土地增值税启动立法行业:不太可能对个人征税。
7月12日，国家发改委发布《关于房地产企业对外发债备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业对外发债只能用于置换下一年度到期的中长期境外债务；房地产企业在外债登记申请材料中，应列出拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限、我委登记情况等。，并提交《企业外债发行真实性承诺函》等。
2018以来，房地产调控政策实施越来越频繁，调控范围从境内发债蔓延到境外融资、信托等渠道。
新京报记者根据Wind数据发现，135家上市房企的总负债都在增加。到2065年一季度，438+09，总负债超过8.5万亿；现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。截至目前，19 65438+10月1，共有15家房企发布了增发预案公告，数量较2018同期增长150%。
“目前的政策是加强监管，房地产企业的正常融资不会受到影响，但对大额融资的控制会明显收紧，这也有利于未来房地产行业的稳定和长期发展。”中原地产首席分析师张大伟表示，监管的美元债其实并不是房企的主要资金来源，只是资金多重管控下的一个板块。
20家房企负债超千亿，新城控股排名第六。
“为强化市场约束机制，防范房地产企业外债发行可能带来的风险，促进房地产市场平稳健康发展，要求房地产企业办理外债发行备案登记。”7月12日，国家发改委在上述通知中指出，房地产企业应制定发行外债总体规划，统筹考虑汇率、利率、货币、企业资产负债结构等因素，有效防控外债风险。
13年6月，银监会主席郭树清在2019陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。
7月，银监会相关部门负责人表示，为加强房地产信托领域的风险防控，银监会近期对近期房地产信托业务增长过快、增幅过大的部分信托公司开展了约谈警示，要求这些信托公司严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。
从数据上看，135房地产企业总负债自2017年以来一直在增加。
Wind金融终端数据显示，2017年一季度至2017年末，135家房地产企业负债总额分别达到5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元和6.6万亿元，2018年一季度至2065438+。负债总额分别为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元和8.2万亿元。到2019年一季度，135家房企负债总额超过8.5万亿元。
个股方面，2017年一季度，总负债超千亿的房企有13家，分别为万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、泛海控股、第一创业控股、阳光城、荣盛发展、泰禾集团、金地、华侨城A、中南建设。到2018年一季度，总负债超过1000亿的房企达到16家，新增的三家分别是新城控股、法华股份和金科股份。2019一季度负债超千亿企业20家，新增4家企业分别是新湖宝藏、金融街、蓝光发展、大悦城。
在过去的两年中，万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福和招商蛇口一直是总负债最高的前五家企业，分别为13149.77亿、9666.47亿、765.438+065.438+04.5486536566
排名第六的位置变了。2017一季度，泛海控股以135房企总负债第六名，成为2017中报第一股。到2018的中报，新城控股取代第一股成为第六家负债的房企，至今保持第六的位置。
值得一提的是，虽然135房企和负债超千亿的企业总负债在增加，但房企负债中位数发生了变化。
从2017年一季度到2018年上半年，房地产企业负债中位数一路上升，从2018年三季度开始，房地产企业负债中位数下降。
“目前的政策是加强监管，房地产企业的正常融资不会受到影响，但对大额融资的控制会明显收紧，这也有利于未来房地产行业的稳定和长期发展。”中原地产首席分析师张大伟表示，监管的美元债务实际上并不是房地产企业的主要资金来源。
张大伟表示，加强监管最直接的影响就是房地产企业的资金成本比以前增加了，尤其是规模小的企业，融资成本明显增加。因此，从今年二季度开始，房企大规模融资将大幅减少，房企抢地现象也将明显减少。“尤其是那些融资渠道少的房企，负债率高的房企，中小房企等。，融资难度和资金压力会非常大。”
流动资产下降，不到四成房企现金流为正。
光大证券表示，随着房地产“前端融资”业务收紧，未来信托房地产业务规模将有所下降，项目融资运作将更加规范。未来政策可能会根据执行反馈进行调整，预计紧缩趋势至少会持续到四季度。“我们认为，即使未来的政策规模可能会有所调整，但不会偏离整体的监管基调。”
对于房企的应对方式，光大证券分析认为，除了放缓拿地节奏，减少资本支出外，预计房地产开发商还将提高周转率，加快销售回款，减少对外部融资的依赖。值得注意的是，如果销售达不到预期，外部融资收紧，将导致房企资金链承压。
目前房地产企业的资金链是否有压力？
与负债率相对应的是，135房企经营活动产生的现金流量净额在2018年全年逐渐好转，但在2019年一季度有所恶化。2018一季度，135家房企中，仅有39家现金流为正；2018年中报，现金流为正的企业数量扩大至63家；2018三季度，76家房企现金流为正；2018年末有92个。而2019年一季度，现金流为正的企业只有51家，占比不足四成。
从135房地产企业的总现金流来看也是如此。2018全年，房地产企业现金流持续改善。
现金流为负的房企和负债率高的房企名单有很多重叠。2018一季度，有18家房企的净现金流低于-20亿元。万科A是现金流最少的企业，其次是保利地产、滨江集团、华夏幸福、招商蛇口、金融街、华侨城A、泰禾集团、荣盛发展、金地、新湖宝、新城控股，均为高负债房企。
2019一季度现金流最少的8家房企，万科A、华夏幸福、首创股份、招商蛇口、金科、阳光城、新城控股、光明地产，均在-50亿元以下。其中，华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-15453万元。
除经营活动产生的现金流量外，流动资产是一项可以在一年内变现或消耗的资产指标，直接反映企业的偿债能力和流动性。135房企流动资产也有所下降。
2018一季度、中报、三季度，这些房企的流动资产总额中位数增长缓慢，但在2018年报中，流动资产总额中位数出现下降。
在135房企中，流动资产最少的几家企业流动资产几乎全部减少。2019年一季度流动性资产最少的十家房企分别是st宏盛、全信豪、吕晶控股、亚太实业、钟芳、凌云b股、东风B、st梅辛、ST磐石和*ST顺哲B，其中ST宏盛2065 438+08年末流动资产为7489.28万元，2065 438+08年一季度为6552.28万元吕晶控股流动资产2018年末为3.08亿元，2019年一季度为147万元。
融资需求井喷。2019年，欲增发的房企数量增加了150%。
“近期房地产企业更加关注资金链安全，但中型房地产企业明显在加速拿地，这也促进了房地产企业的融资需求，”张大伟说。
Wind数据显示，从10月份的2019，1到7月份的2019，21，共有15家房企发布了增发预案公告，4月份以来数量大幅增加。
65438+10月至3月期间，公布发行预案的房企有合富城建、绿地控股、中州控股、新城控股、泛海控股、ST梅辛等6家房企，而4月份一个月内，公布发行预案的房企有AVIC盛大、韩晶股份、华丽家族、新华联、数源科技等5家。5-7月，荣盛发展、黑牡丹、天地源、泰禾集团等4家公司发布增发预案。相比之下，2018同期有6家房企发布增发预案，2019年房企增发数量增加150%。
值得注意的是，2019年，不仅发布发行预案的房企数量大幅增加，终止发行的房企数量也有所增加。
Wind数据显示，从2019 1 10月1 7月2019 21 7月2065438，共有5家上市公司终止了发行计划，分别是中体产业、云南城投、我爱我家、华丽家族、福星股份。
同期2018有4家房企的发行计划被终止，分别是西藏城投、钟芳、马頔、吕晶控股。
相比之下，2019年实际增发的房企数量并没有2018年多。2019年6月至10月1日，上海临港、大悦城两家房企已公布增发实施方案，而2018年同期，已有三家房企公布增发实施方案。
从10月份的2018，1到7月份的2018，21，共有7家上市公司完成资产收购，3家上市公司完成资产转让。这个节奏在2019明显加快了。2019同期完成资产收购的房企有11家，今年完成资产转让的有4家。
■案例
云南城投:收购成都会展100%股权失败。
历时两年左右的一次重大资产重组以失败告终。7月17日，云南城投收到证监会下发的终止审查通知书。证监会决定终止云南城投重大资产重组行政许可审查。
早在2017，云南城投就发布公告称，拟收购成都会展100%股权，以达到战略重组整合资源的目的，提升公司市场竞争力。成都展的大股东是云南城投的控股股东，交易价格初步定为240亿元。云南城投决定以发行股份方式收购成都会展100%股权。
但这次股票发行并不顺利。2018 10，云南城投修改重组方案，交易价格下调至235亿元。2018 11月，云南城投也发布公告称，由于市场环境的变化，部分事项仍需与交易对方进一步协商，无法如期提交反馈意见的书面回复，向证监会申请终止对本次重组的审核。
今年6月，云南城投宣布终止发行，称由于国内市场环境、经济环境等客观条件发生较大变化，交易各方无法就部分重要条款达成一致。公司决定终止本次重大资产重组。
发行股份收购资产失败的背后，是云南城投在此期间的资产负债率也居高不下。数据显示，2016、2017、2018年末，云南城投的资产负债率分别达到89.22%、88.82%、89.37%。报告期内资产周转率分别为0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017和2018年，云南城投利息支出分别达到654.38+0.7.5亿元和654.38+0.8亿元。2018年末云南城投年末货币资金2671亿元，同比下降49.92%。
2019年度，云南城投还有6543.8+02.47亿元债务到期，其中包括投资者有回售选择权的48.6亿元债券。
2018年报发布后，监管部门问询云南城投到期债务是否存在偿还风险。当时公司回应称，将加快新项目的开发和销售，运用多种营销手段，加大公司库存去化力度，通过处置项目回笼资金。
云南城投的业绩也在下滑。2017年和2018年营业收入分别为14391亿元和95.43亿元；扣非后净利润分别为1.1.2亿元和-825438+0亿元。2018，云南城投通过资产处置助推业绩。公司处置大理满江康旅投资和昆明七彩云南城建共实现投资收益1821亿元。
大连友谊:操作10暂停子公司逾期债务项目。
债务问题爆发后，大连友谊开始通过各种方式筹集资金。7月17日，大连友谊董事会决定向吴昕投资控股股东吴昕投资集团申请不超过30亿元的综合授信额度。
此前的7月9日，大连友谊发布公告称，全资子公司沈阳星石置业向华鑫信托申请的贷款部分逾期。“沈阳星石产品开发缓慢，资金紧张，造成部分债务逾期，逾期贷款本金9840万元。”
公司表示，公司及子公司因债务逾期面临诉讼、仲裁、银行账户冻结、资产冻结等风险；还可能存在需要支付相关违约金、滞纳金和罚息的情况；进一步增加公司财务费用，加剧公司资金紧张，对公司及子公司的生产经营和业务发展造成一定影响。
逾期债务的背后，是大连友谊扣非后净利润的持续亏损。大连友谊的定期报告显示，2017年度和2018年度扣非后净利润分别为-2823万元和-40260万元。
从2018开始，大连友谊的地产项目也是状况频出。公司在2018年报中表示，近年来，零售业陷入高成本低回报的困境。2018年7月，决定停止沈阳友谊时代广场项目、邯郸友谊时代广场自持商业部分内部施工。同时，公司在售房地产项目为商业地产产品。由于该区域商业地产持续低迷，项目变化缓慢，销售收入下滑。
目前，大连友谊运营10年的金石谷项目已经停工。2008年，大连友谊收购金石谷公司70%股权，2009年取得金石谷项目和国有土地使用证。该宗地为综合旅游用地，使用年限50年，总面积68.4万平方米。大连友谊在收购金石谷项目时，将其定位为旅游地产中的一流开发项目。
然而，金石谷项目并没有如期完工。大连友谊表示，高尔夫球场监管政策出台，金石谷项目已按国家部委要求整改，但未获得任何政府部门的书面批准。
13年7月，大连友谊发布业绩预告称，预计2019年10-6月归属于上市公司股东的净利润为亏损6500万元至7500万元。亏损的主要原因是公司拥有的部分房地产项目可以销售交付，但部分项目的自持业务因业务岗位调整而暂停。同时，金石谷项目因市场情况停工，按有关规定停止利息资本化，导致财务费用同比增加，利润减少。
华丽家族:跨界收购四年后终止参股华泰期货。
17年6月，华丽家族收到证监会出具的终止审查通知书，筹划已久的2015年度非公开发行股票事项终止。
2015，华丽家族发布公告称，拟向公司控股股东南江集团及其全资子公司西藏南江发行股份。募集资金总额不超过26.65亿元。扣除发行费用后，全部用于收购北京墨河控股集团100%股权、增资、投资智能机器人项目和临近空间飞行器项目。
这本来是非公开发行的跨境收购。2015，11，华丽家族股价因徐翔案暴跌。公司在澄清公告中表示，2015非公开发行股票工作正在有序推进。“涉及的石墨烯项目、临近空间飞行器项目、智能机器人项目都进展顺利。”资料显示，上海泽熙投资，以徐翔为法定代表人，持有华丽家族股权，为华丽家族第二大股东。
但此后，华丽家族的发行并无实质性进展，本次发行也未获得证监会的核准。2065438+2009年5月，华丽家族再次申请延期非公开发行，在股东大会上被否决，并向证监会申请撤回相关申报文件。
申请四年失败的背后，是华丽家族已经涉足石墨烯业务和机器人业务，其核心的房地产业务逐渐没落。
2018年，华丽家族实现营收3.86亿元，同比下降81.66%；净利润654.38+0983万元，同比下降965.438+0.2%。
今年5月，上交所在给华丽家族的问询函中提到，房地产业务是华丽家族的主要收入和利润来源。但公司目前持有苏州太湖大道周边2.32万平方米待开发土地，三年来毫无进展。要求公司说明房地产业务发展是否可持续。华丽家族回复称，该地块尚未开发建设，是因为太湖大道所在辖区的区域详细规划优化尚未完成。
2019年4月，华丽家族下属公司拿下遵义市约93.18亩土地，预计3至5年完成。
值得注意的是，在华丽家族4月底发布的季报中，也表示今年年初至下一个报告期末的累计净利润可能为亏损。
7月9日，华丽家族因华泰期货出现亏损。公告称，华泰期货拥有华丽家族股份的全资子公司华泰长城资本的场外衍生品业务客户，在华泰长城资本多次发布追加资本通知的情况下，未能按照合同约定追加充足资金或有效减仓以降低风险敞口。因此，华泰长城资本强行平仓该客户，以释放风险。初步统计，损失金额约为4684万元。