为什么房地产行业的流动性危机会导致国内外债券、金融贷款、私募基金大规模违约？

仲达证券研究报告数据显示，6月初至17，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比上涨49%，其中一、二、三线城市分别上涨122%、44%、31%。

多位受访房企内部人士和市场人士也提到，近期销售有明显修复。根据华南某房企提供的数据，自6月份以来，其在大湾区和华东地区的重点分销区域已经翻倍。

虽然销售市场有所回暖，但对于即将到来的房企偿债高峰来说，是杯水车薪。

据克而瑞统计，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券到期总额约为6543.8+0755亿元，其中近两个月民营企业债券到期总额约为6543.8+0654.38+078亿元，占总规模的67%。同期，民营房企的融资环境并没有明显改善。

据中指院统计，今年6月5438-4月，由于行业短期流动性紧张，以及多家民企相继违约，行业信用债发行以国企为主，民企仅成功发行8只。5月份以来，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民营企业陆续利用信用保护工具发债，但再无民营房企获得类似的发债融资机会。只能寻求利率更高的贷款或者增加资产出售。

在此背景下，房企不断寻求到期债务的展期。据CICC统计，从20438年6月至2022年5月，已有25只国内房地产债券展期。

业内人士认为，在房企资金压力没有明显改善的情况下，未来仍可能有更多房企曝出债务违约事件。

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继“蓝光没发展，中国不高兴”之后，在多家知名房企相继毁约后，阳光城、鸿坤也无法生存。

公开资料显示，10年5月，鸿坤叶巍发布公告称，4月8日到期支付1423.38万美元境外债务利息，30天宽限期过后，公司未能在宽限期到期前支付。随后，五矿证券于2022年5月17日召开境内债券2022年第一次持有人会议，通过了有条件豁免交叉违约条款(债券继续存在)和增加担保措施的议案，但截至2022年6月20日，发行人最终违约。

鸿坤叶巍表示，将积极筹措资金，梳理资产及资产限制和负债，积极与债权人沟通协商，加快资产处置，尽快向债券投资者发布资产处置和债券偿还的具体方案。发行人认为，本次违约主要受宏观经济环境、房地产行业、金融环境、疫情等多种不利因素影响，导致无法偿还已计提但尚未支付的利息。

在整个地产江湖上，鸿坤地产可能排不上榜，但在北京，尤其是西红门，鸿坤的名字也是家喻户晓。鸿坤地产19年前成立后，创始人赵斌在北京南五环外的西红门拿下一块地，打造了一个涵盖商业综合体、社区商业街、产业园区的成熟商圈。

在这里发了财之后，鸿坤地产开始在北京周边布局，在京津冀拿了不少地，包括张家口、涿州、廊坊、天津。前期低成本的土地储备让鸿坤保持了不错的利润率。然而，随着京津冀调控政策的加大，北京地价飞涨，拿地难。鸿坤开始面临扩张转型的问题。

同样在泥潭中挣扎的还有阳光城。6月23日，阳光城(000671。SZ)披露，截至目前，公司逾期债务本金总额(包括金融机构贷款、合作方资金、公开市场相关产品等。)达376.88亿元，其中:在公开市场，境外公开市场债券未偿还本息合计654.38+0.65亿美元，而在境内市场，

自2021三季度末出现流动性危机以来，阳光城在资本市场上一直处于持续动荡之中，经历了第二大股东的清场和明星职业经理人的辞职，股东遭遇强平的事件也频频发生。

为化解债务风险，阳光城充分协调各方积极筹措资金，商讨解决相关问题的各种途径。据一位接近阳光城的业内人士透露，阳光城在积极处置资产的同时，与金融机构沟通延期或债务重组，阳光城的可售资产大部分都是优质的，并非外界传言的“抛售”。

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相比阳光城和鸿坤，R&F和绿地的日子明显好过很多，但也在四处跑着寻求债务展期。

近日，R&F地产向其65，438+00美元票据的持有人发起同意征集，寻求豁免票据项下现有及潜在的相应违约或违约事件，并延长其债务到期日，总期限约为49.44亿美元(约合人民币33，654.38+8400万元)。

截至目前，R&F物业2021年度经审计的年报尚未出具，根据此前发布的业绩预告，R&F物业2021年度净亏损可能不低于80亿元。今年前5个月，R&F房产销售总收入约为21.83亿元，销售面积约为1.75万平方米，同比分别下降58.40%和55.70%。

一位接近R&F物业的人士表示，“工资还是正常发放，只是发放时间不是很准时。”一位不愿意透露姓名的房地产业内人士也表示，原本每个月的发薪日是15，最近几个月一直拖到月底，甚至隔一个月发一个月的工资。“不过，还好没有降薪，五险一金比例。”

就在美元债延期获得投资人批准后，绿地转身进行股权质押融资。

6月23日，绿地控股(600606。SH)公告称，第一大股东上海绿地投资企业(有限合伙)向中信银行质押4，500万股，质押期限为65，438+0年，占所持股份的65，438+0.30%。绿地累计质押占所持股份的70.68%，占绿地控股总股本的65，438+09.20%。

回顾绿地自2021年6月以来的公告，公司9次质押股权，1次解禁。可以说，近一年来，绿地股份质押融资的频率创下了近年来的最高纪录。

业内人士认为，绿地频繁质押股权或多或少与去年下半年以来房地产行业融资渠道变窄有关。一方面要保证企业正常运转，另一方面又要安排资金还债，考验着所有企业的抗压能力。

从第三方债券工具披露的信息来看，加上前述8月份到期的美元债券，绿地今年下半年共面临4笔到期的美元债券，涉及债券余额合计9.9060亿美元。

2021年，公司有息负债下降812亿元，截至去年末有息负债余额2406亿元。绿地今年下半年的偿债压力不小。

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就连房企龙头碧桂园也难逃此劫。6月22日晚间，穆迪宣布将碧桂园控股公司(以下简称“碧桂园”)的主体评级调整为Ba1，评级展望为负面，决定维持公司债评级与主体评级一致。

穆迪表示，碧桂园的评级调整主要受到整体市场疲软的影响。“评级调整反映了在中国房地产行业充满挑战的商业环境下，对碧桂园房地产销售、财务指标和长期融资渠道的限制性影响”。

有分析指出，在穆迪的信用评级标准中，从Aaa到最低C级共有21个级别。其中，从Aaa到Baa，仍然是投资级，而Ba级是投机级，通常被称为“垃圾级”。

评级变动的背后，是碧桂园杠杆率高、净利润下滑、销售不振的事实。2021财报显示，截至2021年末，碧桂园负债总额达到1.65万亿，仅次于恒大，有息负债近3400亿。

更糟糕的是，根据克而瑞研究中心的数据，碧桂园6月5438+5月的总口径为20165438+9亿元，比2021的3541.2亿元减少了1.93亿元。销售和回款是房企现金流除了融资之外的另一条腿。一旦销售大幅放缓，偿债警报可能响起。

对于民企的债务困境，同策研究院高级分析师肖云翔认为，在多重因素的共同作用下，今年房企寻求美元债务展期或债务本息违约的情况将会更加频繁。

肖云翔表示，从兑付高峰来看，2022年和2023年是近年来房地产企业兑付美元债券金额最大的两年，相关企业将承受较大程度的兑付压力。虽然今年以来各地调控政策频频吹风，但房地产市场复苏相对缓慢。从融资的角度来看，虽然监管层释放的信号非常明确，但是民营企业和潜在的冒险企业仍然面临着融资难的困境。