案例解读:万达商业地产轻资产转型
万达集团有四大业务，分别是商管、地产、文化、投资。众所周知的万达商业地产是一家曾经覆盖商业管理和房地产两大业务的公司。
为什么说“曾经”？这要从他的发展历程来解释。
2002年9月16日，大连万达房地产有限公司和大连方毅房地产有限公司各持股50%，成立大连丰丸房地产开发有限公司；2007年收购万达集团27家本土公司，更名为大连万达商业地产有限公司，成为万达旗下唯一的房地产开发平台。2009年变更为股份有限公司；2018，18 10月29日，万达商业地产引入腾讯、苏宁、JD.COM、融创的战略投资，赎回港股退市时引入的投资者手中的股份，更名为大连万达商业管理集团有限公司，即万达集团旗下的商业管理集团。之前的房地产业务被分拆出来，由新成立的万达地产集团有限公司掌管。
了解完万达商业地产的基本信息，我们再来看分享的主题:万达的轻资产模式。
在此之前，我们要熟悉什么是轻资产。以及国内其他房企是否也在探索轻资产转型？
以万达为例，轻资产模式就是建一个万达广场，资金全部由投资方承担。万达负责项目前期的选址、设计和施工，以及商场内的招商和运营管理。万达也会在其中注入自己的品牌，在商场运营过程中使用自己的信息管理系统。简而言之，除了别人，钱都是万达一个人负责。万达广场正式投入运营后，产生的租金收入将由万达与投资方按一定比例进行分成。
资产导向模式是万达的城市综合体产品。万达广场建设的资金由万达自己提供，周边建写字楼、商铺、住宅。万达对外出售这些物业，产生的现金流再投资于万达广场，形成“以卖养租”的运营模式。
从中国房地产行业来看，房地产开发与商业运营的分离是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、成熟化的必由之路。
很多标杆房企都提出了轻资产的战略转型，比如万科、绿城、保利、龙湖地产等等。万达可以说是走在轻资产转型前沿的“三好学生”。早在2015，万达就正式推出轻资产模式。当时与光大安石、嘉实基金、四川信托、快钱公司联手建设20个万达广场，标志着万达的道路走向了轻重并举。2017全面实施轻资产战略；2018轻重资产分离，地产和商业管理集团各司其职。如前所述，正是在这一年，万达完成了商业地产公司的拆分。
随着万达房地产开发和商业运营的分离，万达的组织架构调整正在逐步实施。
首先，新成立的万达地产负责分拆的房地产开发业务，涵盖房地产开发和物业服务，其中房地产开发分为商业项目和住宅项目两大板块。其次，完善商管集团业务线，建设项目管理中心、招商中心、营销策划中心、运营中心四大业务中心，东北、华北、西北、华东、华中、华南、西南、华南九大区域九大运营中心，并在各区域设立相应的运营管理公司；项目管理中心下设地方城市公司。
除了组织架构的调整，万达在人事任命上也下足了功夫。
2019，距离万达联手腾讯、苏宁、JD.COM、融创，已经过去一年多了。此时，腾讯和苏宁开始更多地介入万达商业管理。腾讯的李朝晖和Suning.cn的蒋勇成为万达商业管理的新董事。经过这两家战略合作伙伴的介入，万达商业管理层的董事包括董事长丁本溪、齐杰、曲德军、王志斌、李朝晖、蒋勇，以及独立董事陈汉文、薛云魁、刘纪鹏。
进入2020年后，万达商业管理层经历了四次高层“换血”。原董事长丁本溪辞职，原万达商业管理董事、副总裁齐杰接任董事长兼总裁。随后，万达商业管理副总裁梁飞建、高级总裁助理兼策划中心总经理黄家洲、总裁助理兼招商局中心总经理王瑞相继离职，由原万达集团总裁助理兼万达商业地产城公司总经理杨涵、花溪运营中心总经理陈红涛、万达商业管理高级总裁助理张培宇接任。2月，万达商业管理副总裁沈家英离职，由万达商业管理集团高级总裁助理兼华北运营中心总经理孙亚洲接任。4月21日，原万达集团高级副总裁、人力资源管理中心总经理肖广瑞接替齐杰，调任万达商业管理执行总裁。
了解了万达的轻资产转型之路和万达的组织重构手术之后，我们再来看看万达的轻、重资产模式是如何运作的。
我们之前也简单介绍过。具体而言，“卖租养租”的资产导向模式，即万达将使用自有资金和募集资金购买土地，开发建设自有城市综合体。万达广场作为商业部分，只租不卖，所有权仍在万达手中。获得的租金收入和资产溢价一部分用于偿还银行的贷款利息，另一部分归自己所有。万达广场的租约和资产可以抵押。贷款金额投资购买土地，房产升值产生的资产溢价也可用于民间融资，或整体出售，或分拆单独上市；周边的配套房、写字楼、商业街对外销售，获得的销售收入用于偿还银行贷款。
再来看万达的轻资产模式。万达与银行、证券、基金等投资机构合作，开发万达广场的资金由投资机构承担。万达负责广场的设计、建设、招商、运营，同时输出万达的品牌、管理、技术、资源。建成后，万达广场的所有权和增值收益归投资机构所有，租金收益分成两部分，大部分归投资机构所有，万达每年从中获得30%左右。
轻资产转型以来，万达商业管理成效显著。截至2018年末，万达广场“轻资产”项目23个，2019年开业的43个万达广场项目中的29个，2020年计划开业的50个万达广场项目中的37个，在建的133个万达广场项目中的107个。截至目前，万达商管已开业324家万达广场。
2019年，万达商管实现营收434.8亿元，租金收入384.8亿元，同比增长17.8%。其中，轻资产租金收入同比增长43.9%，万达广场出租率99.9%，租金收取率65，438+000%。
前面我们讲了万达的轻资产转型，也取得了一定的成效。那么，万达为什么要转型？以前的资产导向模式不赚钱吗？
就整个行业而言，房地产的“黄金时代”已经过去，房产升值的美好前景不复存在。而且以资产为导向的模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，依靠一手包办一切的粗放式运营模式更是难以盈利，于是轻资产模式应运而生。
单从万达自身来说，除了行业分担的各种压力，上市融资也像一座大山，时刻压在万达身上。为了拓宽融资渠道，2009年底万达开启了a股上市之路，但2010年遭遇了严厉的房地产调控，相继出台了“国十一条”、“新国四条”等一系列房地产调控政策，全方位收紧需求和供给，包括首付比例、贷款利率、房地产开发用地、融资IPO等等。随后几年，虽然陆续出台了相对宽松的房地产政策，但仍处于政策收紧的周期中，实际上停止了房地产企业的股权融资。轻资产转型后，不能纳入“房地产”板块，规避政策风险。4年后，万达因未能按照上市规则提交预披露材料而终止上市，随后在香港上市，但上市首日即跌破发行价。此后其股价一路走低，也是因为外资不看好万达的重资产模式。在香港上市18个月后，万达从香港退市，回归a股。
但自2015受理申请后，直至今日仍未成功上市。最新数据显示，今年3月6日，万达中止审查，随后将恢复或终止审查。让我们拭目以待。
撰写人:千奇咨询团队
编辑、排版、校对:肖倩
编辑:陈勇
来源:前旗管理评论