“三条红线”新规试点房企多管齐下降杠杆
房企融资监管不断收紧。
最近“三条红线”的新规日渐明朗。监管部门将按照“红、橙、黄、绿”四个等级对房地产企业进行管理，并根据其档位控制其有息负债的增长。据媒体报道，在参加央行和住建部论坛的12家房企中，已经落实了“三条红线”。
相关研究报告显示，如果考虑“三条红线”标准，根据2019年末的数据表现，50家样本房企中，有15家房企触碰了三条红线。2020年半年报数据显示，有12家房企触碰三条红线。在资金监控和融资管理的规则下，财务稳健、坚持长期原则的企业无疑是最大的受益者。
9月21日，作为时代传媒2020年中国房地产时代百强榜单的子榜单，2020年中国房地产融资能力20强榜单(以下简称“榜单”)发布。
该榜单对房地产企业2020年新发行的公司债券(含美元债券)、2020年短期贷款、长期贷款和总负债进行综合评分，全面衡量房地产企业的融资和可持续发展能力。
榜单显示，中国恒大、融创中国、碧桂园、首创股份(600376)、凯撒综合得分均在93分以上，排名前五。
其中，中国恒大、碧桂园、首创股份2020年新发行的公司债券(含美元债券)分别为420亿元、6543.8+078.08亿元、2265.438+0亿元。
“融资和土地是房企发展的两个重要基础，融资一定要做好。”9月19日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，“三条红线”客观上要求相关企业主动管控，大力拓展融资资源。
恒大融资能力排名第一。
最近地产圈出现了一个新的热门话题:“三条红线”。
“三条红线”是指监管层将对房企进行“红、橙、黄、绿”四个等级的管理，设置“三条红线”:剔除预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短期负债率小于1倍。同时踩三条红线的公司会被标为红档，以此类推。
房地产本质上是资金密集型行业，现金流就是生命力。
严跃进对时代周报记者表示，类似三线制的建立，目的是让房企融资更加透明，有助于细化监管。
以恒大为例。今年年初，恒大提出了2020年至2022年降低总有息负债的计划。
数据显示，截至2020年6月末，恒大有息负债规模较3月末减少约400亿元，预计全年降幅在1000亿元左右。
榜单显示，恒大2020年新发行公司债420亿元，短期贷款、长期贷款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、1982.642亿元，综合得分99.3分，位列榜单第一。
除了提高销售回报，控制土储规模，恒大还提出通过分拆优质资产上市来降低负债。
“目前恒大正积极与监管部门和港交所就物业拆分进行沟通，希望尽快完成上市，争取在今年内实现上市。未来恒大还会慎重考虑其他资产的分拆上市，给股东带来更大的利益，大幅降低公司负债率。”恒大总裁夏海钧说。
再看融创，2020年上半年，融创中国资产负债率为86.56%，较去年同期下降4.28个百分点，净负债率为65，438+049%，下降23个百分点。截至报告期末，公司现金余额(含受限制现金)为654.38+020.86亿元。
榜单显示，2020年融创新发行公司债654.38+04.28亿元，短期借款、长期借款、负债总额分别为654.38+040.623亿元、654.38+0797.1亿元、862.55438+0亿元，综合得分高达9.865438。
“今年是最悠闲的一年，我们对市场的判断一直是对的。”融创中国主席兼执行董事孙宏斌在中期业绩会上表示，集团抓住上半年市场的窗口期，不断减少负债，调整融资结构和成本。
房企回归理性
除恒大和融创外，碧桂园2020年新发行公司债178.08亿元，短期贷款69164亿元，长期贷款2362.23亿元，负债总额1728.273亿元，综合得分97.8，位列榜单第三。
年报数据显示，截至今年6月底，碧桂园的有息负债总额已降至3420.4亿元，同比下降7.5%。加权平均借贷成本为5.85%，较2019 12 31下降49个基点。
“目前碧桂园的财务指标处于相对良性的状态，净贷款率为58%，现金短期负债率为1.9倍，资产负债率将进一步下降，从2019年末的83%下降到今年年中的81.6%。”碧桂园财务总监吴碧君在中期业绩会上表示。
榜单中，以招商蛇口(001979)、保利发展、中国海外发展(以下简称“中海”)为代表的国企也表现不俗。
其中，招商蛇口2020年新发行公司债券6543.8+046.5亿元，短期贷款、长期贷款、负债总额分别为286.24亿元、649.3亿元、4456.78亿元，综合得分为92.5，位列榜单第六位。年报数据显示，招商蛇口上半年综合资金成本为4.78%，连续发行5只超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，最低利率为2.20%。完成2020年第一期中期票据发行，发行总额20亿元，最低发行利率3.00%。
保利发展2020年新发行公司债85亿元，短期贷款、长期贷款和总负债分别为38.78亿元、2088.3亿元和8505.05亿元，位列榜单第15位。至上半年末，保利发展有息负债3026543.8亿元，有息负债综合成本仅4.84%左右，较年初下降0.1654.38+0个百分点。货币资金达到6543.8+0257亿元，是短期借款和一年内到期债务的654.38+0.96倍。
看看利润，王忠海。
2020年，中海新发行公司债券70亿元，短期贷款21.3亿元，长期贷款1.751.75亿元，总负债4566.37亿元，位列榜单第19位。截至6月末，中海的资产负债率为59.77%，扣除预售账款后的净负债率为57.8%，净负债率为32.7%，流动比率为2.3倍。
中海董事局主席严建国在中期业绩会上表示:“在金融政策方面，公司认为有利于行业的健康发展，尤其是在今年的国际形势下。这一政策的出台意义重大。”
大公国际的研报显示，2020年半年报数据显示，有12家房企触及三条红线，包括中粮控股、珠海法华、首创发展、荣盛、金科地产、蓝光发展(600466)。
大公国际表示，长期来看，融资政策边际收紧将抑制部分房企拿地意愿，减少房企盲目扩张和多元化，倒逼房企回归理性、优质、健康的扩张发展道路。