三年换了三任总裁，绿城中国的高管团队已经脱胎换骨，前日的表现将是“动刀”。

编辑|董雨晴

2021年3月23日，张亚东与新任CEO郭家峰一同亮相绿城中国2021业绩会。在张亚东的带领下，绿城中国过去一年销售规模达到2892亿，不仅兑现了张亚东之前2000亿的业绩承诺，还成功挤进行业第八，重回行业前十。

绿城曾被视为中国房地产企业的另类，以注重品质著称，在业内被誉为中国房地产行业的“苹果”。创始人宋卫平认为“艺术无价，不要考虑成本”，在打造项目产品时不考虑成本。流传最广的一句“做不好产品可以跳楼”出自宋卫平之口。

在宋卫平的严格标准下，绿城已经成为中国房地产行业品质的代名词。2015年，一场资金危机之下，宋卫平控制权旁落，CCCC成为绿城中国单一最大股东，但绿城中国也陷入业绩下滑的泥潭。如今，在经历了一段曲折的道路后，绿城新的高管团队将带领其走向何方？

业绩会前夕，两名执行董事被免职。

和去年一样，今年的绿城中国业绩会依然采用线上模式，但业绩会的高管阵容有所变化。

3月23日，绿城中国三位高管出席了线上业绩发布会，分别是张亚东、CEO郭家峰和董事兼CEO耿。然而，去年还坐在张亚东左侧的执行董事周却从公众视野中消失了。

周的“失踪”实际上是因为他被免去了导演的职务。业绩会前一天，绿城中国突然宣布，周和两位执行董事同时被免职，绿城不少于四分之三的在任董事签署书面通知确认这一事实。

被免职的周、和，都是中国通信系出身。周2019 7月转会绿城。在此之前，他在CCCC担任物资采购管理中心总经理，而刘文生在2015成为CCCC绿城的交易员。在此之前，他在CCCC担任秘书长和首席经济学家。

绿城并未提及周与高管层的具体分歧，但对于绿城的高管层来说，两名执行董事的免职意味着绿城六个董事会中的三分之一将被更换。

在两位执行董事被罢免的当天，绿城中国宣布任命吴文德和洪磊为执行董事，两人都来自中国交通部门。

一位行业分析师表示，更新后的绿城中国董事局主席仍由CCCC主导，CCCC的话语权并未降低。但随着绿城“老人”郭家峰回归右中锋，有助于发挥原绿城队的优势。

至此，绿城中国更新后的6名董事名单中，张亚东、耿等4名董事均来自传讯部，郭家峰、则来自老绿城。

三年内连续换三任特首。

对于绿城来说，管理层的变动极大地影响了其发展进程。

绿城中国的高光时刻还是在2009年。2009年，绿城中国也达到了房地产行业的巅峰。公司首次实现销售额51亿元，距离第一名万科销售额仅654380+0.2亿元，位居行业第二。当时意气风发的宋卫平甚至大胆表态，一定要超越万科。“我从小学开始就没考过第二名。”

然而，时过境迁。2015年，宋卫平被迫交出绿城控制权，CCCC成为绿城单一最大股东。之后，CCCC也开始逐渐在绿城管理团队中安顿下来。随着中交集团的进入，绿城开始进入“去宋卫平化”阶段，众多早期创始元老相继离开。

2065438+2008年8月，中国代言人张亚东站在绿城中国中期业绩会上，正式从“绿城老人”曹舟南手中接过接力棒。也是那一年，绿城诞生了史上最尴尬的成绩单。2018年，绿城中国销售增速仅为6.9%，排名跌至17。2019年销售金额20183亿元，排名15。

排名和增速下滑的挑战一直持续到2019。2020年的演出会上，张亚东在演出会结束时多次道歉，道歉次数不少于三次。然而一年后，绿城中国2800亿的销售额终于给了这位接任两年半的董事长足够的信心。

直到2020年，绿城终于以2892亿元的销售额重回前十。对于张亚东来说，他不仅信守承诺，实现了115.68%的销售目标，还让绿城重回房企销售榜前十，位列行业第八。

到2020年底，绿城中国的管理权将再次交接。2020年底，张亚东再次将CEO位置交还给“老绿城人”。65438+2月18，郭家峰“接班”张亚东出任绿城中国CEO。

郭家峰早在2000年就加盟绿城，是绿城早期团队的一员。后来在“绿色战争”中离开绿城。关于郭家峰的回归，张亚东曾表示，三次拜访后邀请他回绿城，这就足够被重视了。

增收不增利，净利润提升有限。

“产品研发周期长，成本高，这是我们要面对的问题。”在2019业绩会上，张亚东直言公司最大的短板是投资和运营。

这是张亚东最头疼的事情。绿城中国注重品质的基因里隐藏着两大问题:项目周转慢，拿地成本高。解决投资运营短板成为张亚东过去一年的工作重点。

数据显示，2021年，绿城中国的经营效率显著增强，从拿地到建设、开业、股东投资到交付，分别同比增长27%、29%、21%和7%。从拿地到最终设计，同比提速27%。

除了运营，张亚东还梳理了绿城的投资。绿城过去的投资到底有多差？张亚东曾经提到，他每次开会都批评投资。“前三年，我们的投入太差，结构前低后高，严重失衡，导致上半年没有卖出商品。”2019上半年，绿城销售金额首次同比下降，排名也跌至19。

为了应对这个问题，2021，绿城中国一改往日保守的投资局面，拿地越来越多。2020年，绿城在41城市新增项目85个，总建筑面积约2041万平方米，同比上涨65%。

但即便如此，对于绿城中国来说，仍有一些未解决的问题。自2018年8月接任董事长以来，净利润下滑的局面一度让张亚东承受了相当大的压力。2018年，绿城中国净利润数据减半。从2020年的数据来看，虽然营业收入有所增长，但净利润数据的改善仍然不明显。

年报数据显示，绿城中国2020年实现营业收入657.83亿元，同比增长6.8%，但股东核心净利润从2019年的43.36亿元下降至2020年的39.93亿元。

或许正因如此，即便重回行业前十，截至业绩发布会后当天收盘，绿城中国收于每股65，438+00.38港元，跌幅65，438+02.48%；3月24日再次下跌4.53%。

此外，绿城中国前面还有“三条红线”。虽然绿城中国2020年贷款总额加权平均利息成本较2019年的5.3%下降40个基点至4.9%，但仍踩在“三条红线”之一。