2065438-2009年营改增对房地产企业的影响分析

1年5月起，营改增试点在全国全面推开。作为这项改革的难点和重点，房地产业备受关注。如何啃掉这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成和经济的平稳发展。

在营改增新改革下，房地产业的定义与营业税条例下的规定基本一致，这意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并影响主要的房地产类型，如住宅、写字楼、工业地产、商业地产等。房地产业将适用11%的增值税税率，明显高于5%的营业税税率。

毕马威中国间接税合伙人沈认为，增值税实际上是以差额税(销项减进项)为基础的，而营业税是以全额税(仅指销项)为基础的，所以简单地将新税率与旧税率直接比较没有意义。此外，过渡性政策的实施将对税率产生进一步影响。

虽然具体的房地产增值税算法和相关配套政策尚未出台，但公众对营改增后的房价走势尤为关注。中汇浙税付费合伙人、注册税务师董志在接受上证报记者采访时表示，由于增值税属于价外税，所以营改增后统计局发布的房价就是价税分离后的房价。与同期相比，房价“跌”是肯定的，但购房者支付的总金额不一定会减少。

他举例说，营改增前合同价500万的房子，同等情况下，营改增后，当前统计房价:500/(1+11%)= 450.45万元；即使房企采用简易计税法，房价仍会略有下降:500/(1+5%)= 4766438+0.900元。

“在简单征收的情况下，房地产企业税负略有下降。在一般计税方法下，房地产企业税负是否会下降，取决于企业的财务管理和供应商管理。管理越好，合作方(大企业、采用一般征税方式的供应商)越有实力，对房地产企业的税负控制越有利。”董志说。

在沈看来，的营改增是平稳过渡的，房价不会因为政策的出台而波动。比如，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。除北京、上海、广州、深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的税率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。这项政策延续了营业税的规定，不仅适用于个人自住住房，也适用于投资性住房。这一政策对鼓励长期持有房地产和抑制投机有重要影响。

据悉，有关部门一直在研究房地产相关的配套政策。目前在营改增政策中，购买不动产可以抵扣增值税，被社会普遍解读为“拯救商业地产的最强音”。

根据营改增相关政策，对于1以后取得并在会计制度中作为固定资产核算的不动产，或1以后取得的在建房地产项目，应在取得之日起两年内从销项税额中抵扣进项税额，抵扣比例为第一年60%，第二年40%。

“新购不动产扣税范围对商业地产是重大利好，有利于房地产企业写字楼、商铺等产品的销售。”董志说。

既然营改增有利于商业地产去库存，那么商业地产的价格会上涨吗？财政部副部长史耀斌曾公开表示，虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果不利于生产经营，企业不会为了抵扣而大量购买不动产。如果一个企业投资房地产，就意味着希望在未来拓展业务，占领更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。

董志认为，由于增值税的变化，房地产企业在采购环节会加强增值税专用发票的管理，这将对上游供应商提出更高的要求。未来由于一般的计税方式，获得更多的进项税可以减轻房地产企业的税负。为了获得尽可能多的进项税，房地产企业会调整产品结构，推出更多的精装修房、家电等产品类型。

详细注释

营改增:加速房地产企业去库存

位于山东菏泽的东明石化集团，早在现在就计划通过旗下的港湾新城房地产开发公司建设一个占地100亩、一平方米的住宅区，但直到近期全面实施营改增后，该计划才得以实施。

东明石化集团财务副总经理苏掰着手指头算了一笔账:“营改增前，这个基建项目只有营业税，要交3000多万元的税，这对急需资金的地方炼油企业来说是一笔不小的开支。改革后，将土地出让金等可抵扣、可支配项目作为税前收入剔除，可直接节约税收10多万元，税收直接减少40%左右，大大减少了对企业发展资金的占用。可以说，营改增让我们下定决心要为连队职工做这样的好事！”

山东章丘江秀置业有限公司总经理赵家元长期关注营改增政策，也安排公司财务人员通过学习培训尽快掌握政策。他说，现在最大的优势是计算增值税销售额时可以扣除土地成本。

“土地出让金的成本可以占到总开发建设成本的30%左右，其他建筑、装修费用也相应纳入抵扣范围。企业可以进一步降低成本，最终通过降低房价转移给购房者，可以更好地促进楼市库存的消化。”赵佳元说。

土地成本和进项税的抵扣只是营改增给房地产开发企业带来的减负效应之一。章丘市绣惠国税局局长韩表示，营改增后，房地产企业可以为其销售经营场所开具增值税专用发票。普通纳税人购买房地产时，可凭开发商开具的专用发票直接抵扣11%的进项税额，增加企业的购买欲望和投资热情，无疑对房地产开发企业消化库存有积极的促进作用。

在韩看来，降低购置房地产的税费成本，可以刺激企业淘汰旧产能，积极购置新厂房新设备，实现产业结构升级。这种购销利益的双重叠加，将促进纳税人转型升级，推动供给侧改革，这也是营改增带来的“大红包”。

营改增:长期推动建筑行业规范和加速转型

建筑业吸纳了近4500万从业人员，营改增后行业未来发展备受关注。

一些专家和建筑公司对建筑业改革的开始感到担忧，认为有坏消息。但在安徽建工集团财务部副部长刘强看来，建筑企业，尤其是大型建筑企业，应该理性认识国家实施营改增的实质。虽然在起步阶段不可避免地存在或多或少的问题，但我们要相信国家有关部门会充分考虑建筑行业的现状，出台相关的改进措施，让行业更好地服务于新型城镇化建设。

他举例说，以安徽建工集团生产经营完成为基准，应缴纳的增值税比改革前的营业税多654.38+0.6.8亿元，总体税负增加了654.38+0.5%，导致利润总额减少0.654.38+0.7亿元。

“在现有的环境和实施条件下，并不是所有涉及建设成本的支出都能取得增值税专用发票或者有较高的进项税额抵扣，比如劳动者的工资成本。”刘强说，砂、石等地方物资受管理限制，大部分经营企业很难取得增值税专用发票。此外，建筑工程往往零星向小规模纳税人或手工作坊采购材料，采购数量和金额较小，难以取得增值税专用发票，造成了部分成本被进项税抵扣，导致建筑企业税负增加。

“建筑企业必须正视改革，克服路径依赖，以规范管理和诚信经营适应新税制，立足市场。”刘强表示，从长远来看，营改增将推动建筑业生产方式转变，促进建筑企业进一步加强内部管理控制，加快转型升级。

营改增:考验企业管理和细节处理能力

企业税负能不能降下来，企业管理是否到位很重要。

中国能源建设集团安徽电建第二工程有限公司财务部部长肖胜庆建议，企业应高度重视，加强学习，认真分析涉税风险。在全面风险管理的指导下，对照营改增各项文件，对公司内部组织架构、项目管理模式以及分包、劳务用工、财务、合同、采购等管理流程进行梳理分析，找出营改增后可能导致税负增加的涉税风险点和环节，及时修订组织架构和控制流程。

其次，仔细计算，选择计税方法。因为每个项目的施工进度、承包范围、结算方式、材料供应方式都不一样，所以计税方法的选择不能一概而论。因此，公司为每个项目计算税负成本，选择最佳方式，保证公司税负只减不增。

山东省菏泽市国税局局长王锦认为，试点企业以前缴纳营业税，税基比较单一，计算方法简单。增值税改革后，增值税的计算更加复杂，核算也相对复杂。有效规避涉税风险应该是企业的一个关键问题。“建议营改增试点企业主动适应税制变化，主动学习透彻政策，从产业链建设、财务管理等方面积极改进经营模式，完善治理机制，防范税收风险。”

王锦提醒，以往建筑商在选择材料供应商时，通常选择价格最低的，容易造成“劣材驱逐良材”的现象。营改增后，由于增值税发票可以抵扣，建筑商在选择材料供应商时要充分考虑能否获得有效的可抵扣增值税发票，这样大型材料供应商将不再处于价格劣势，建材供应市场也将面临洗牌和转型升级。“通过增值税发票，可以构建完整的信用链和抵扣链，可以共同促进上下游企业的发展和进步。”

王锦建议，一些大企业应该快速办理手续，争取尽快为买家提供增值税发票。一些小的砂、土、石供应商也要自觉纳入增值税正常管理，主动代国税机关开具增值税专用发票，同时纳税。这对国家、供应商和买家都是有利的。=