从限地价、限房价到公证摇号:一个三线城市调控加码背后的房企都市圈投资缩影
上海中原地产市场分析师陆文熙指出，从政策内容来看，涉及土地、新房供应、市场销售秩序等方面的措施也是其他城市正在使用的一些措施。从这些措施来看，房价过快上涨确实得到了控制。说明这些措施是有效的，期待这些措施能给绍兴楼市带来“降虚火”的“功效”。
陆文熙认为，绍兴离杭州、上海不远，车程1-3小时，属于沪杭周边的都市圈。上海杭州的楼市热度自然会蔓延到绍兴。今年6月5438+10月，绍兴新房价格不到2万。此后价格一路走高，最高超过24000/平米，大部分时间在23000-24000/平米之间波动。与此同时，今年土地市场也开始火热，柯桥出现了地王。市场热情高涨。上海、杭州相继调整升级后，周边城市承受着“价格洼地”和“政策洼地”的压力。为了防止楼市进一步升温，出台了稳定楼市的政策。
绍兴为什么加大调控力度？
5438+2020年10月绍兴楼市调控政策明确，新建商品住房备案价格实行“双备案”制度，新开项目价格备案综合考虑同区域其他同类房价或“地价成本”，追加项目价格备案不得高于首次商品房价格。现在出台新政，主要是进一步落实房地产市场调控主体责任，坚持“房住不炒”的定位，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，促进绍兴房地产市场平稳健康发展。
今年以来，绍兴有加大调控的迹象。4月9日，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，包括严防经营性贷款和消费性贷款违规流入房地产市场；严厉打击房地产企业的违法行为；严厉打击房地产中介违法行为，严格规范房地产市场信息发布。绍兴再次强调房住不炒的房地产政策。
和上海、杭州都市圈周边城市房价上涨的压力一样，绍兴这两年也面临着地价和房价的双重上涨。2020年绍兴地价交易溢价率上升，绍兴共出让住宅地块135宗，收款近829亿元。
绍兴作为全面融入杭州都市圈的桥头堡，也接受了杭州房企拿地的外溢压力。很多房企初入浙江选择外围战术，绍兴成为投资首选。雅居乐地产、花样年等外地房企相继落户绍兴，随后在杭州寻求拿地机会。
2020年上半年，绍兴本地拍卖溢价高达48%；全年来看，绍兴地价已经连续三年上涨64%。为此，绍兴在2020年7月出台政策，规定各区本地拍卖溢价率不得超过10%。
上海中原地产市场部数据显示，3月29日-4月26日五周内，绍兴市场成交套数从300多套到500多套不等，最高一周成交507套，略逊于上海周边的太仓。自2021年2月春节以来，绍兴一手房均价一路飙升。可以说，一手房的量价齐升，推动了绍兴试行公证摇号。
房企在上海周边的投资布局
绍兴是房企投资长三角都市圈的一个缩影。全国范围内的集中供地，给房企的资金链带来了前所未有的压力。房企一次性参与多个地块，需要一次性拿出一大笔土地保证金，考验其资金实力。5月7日-8日，杭州供地57宗，外地房企蜂拥至杭州。据知情人士透露，某房地产公司仅签约定金就投入200亿。虽然杭州集中供地的拍卖现场也有小房企的身影，但相对于大房企的资金实力，优质地块的获取依然被大房企以高价拿下。
此外，根据上海此前公布的集中供地新规，包括在竞买环节设定最高溢价率10%、规范同一申请人概念等一系列措施，说明房企在一线城市拿地的门槛在不断提高，不得不将目光投向上海周边城市或长三角都市圈。
绍兴楼市不仅是杭州都市圈房企布局的首选，也是上海周边房企的必争市场。2021三月下旬三场地球拍卖，其中两场分别诞生了绍兴王迪和柯桥王迪；剩下的一个也是顶价卖。
在资金环境逐渐收紧，土地投入难度加大的背景下，房企将地王战场转移到上海周边的二三线城市，也算是板块轮动的效果。年初以来，南通、绍兴、盐城等城市土地市场火爆，吸引了众多开发商争抢土地，高竞价轮次、高溢价土地交易频繁发生。
以绍兴为例，千亿房企祥生地产起步于诸暨，深耕绍兴的战略不变。3月，祥盛地产拿下越城区、柯桥区地块，总投资超50亿，楼面价27865438元+08元/平方米，溢价率33.2%，一举刷新绍兴楼面价。其他楼面价26719元/平米。这两块地分别刷新了绍兴的地价纪录和柯桥的地价纪录。
3月绍兴核心区越城区主要在售楼盘总成交1512套，环比2月上涨383套，环比上涨34%。在售主楼均价25764元/平方米。今年以来，盐城、南通等地的土地市场也持续升温。海门区商住地块CR21005创海门区起拍价新高，挂牌均价12060元/平方米，江苏智豪以19.24%的溢价率竞得。处于爬坡阶段的大发也在南通投资654.38+0.2亿元拿地，创下通州区地价新高。
种种迹象表明，房企对上海、杭州周边的都市圈投资热情高涨。从近几年的数据来看，宁波、苏州、无锡等上海周边热点城市的土地出让金也在逐年增加。
4月29日，无锡集中供地，80多家房企报名参加土地拍卖。融创投资66.3亿拿下四块地，两天吸金654.38+053亿。几乎每场土地拍卖都花了两个小时，局面僵持不下。柯睿研究中心数据显示，无锡土地出让金从2015年的58.8亿，增长到去年的10289亿元，增幅为1649%。
今年以来，房地产企业在二线和三四线城市的投资基本持平，长三角城市群最热，占比40.1%，其次是粤港澳大湾区，占比8.0%，长江中游和成渝城市群占比分别为6.5%和7.0%。
调整到正常状态
土地市场的热度很快蔓延到了二手房市场。今年3月，国家统计局数据显示，长三角二三线城市房价均有不同程度上涨。其中，宁波、南京、无锡、温州、扬州等上海周边热点城市房价同比涨幅均超过5%。这些城市最近也是调控频繁。
柯睿数据显示，2020年2月1-65438+期间，环沪地区房企销售业绩为2960.2亿元，总销售面积为15565万平方米。
房企深挖一线城市都市圈，尤其是融创、融信等大型房企，已经成为一种趋势。万科2020年年报显示，上海地区(上海及上海周边城市)销售金额占全国销售额的33.76%，远超其他地区。
其实纵观全国楼市，今年3月，绍兴下的金华、义乌、永康已经因为地价、房价的上涨出台了调控政策。绍兴并不是孤例，全国很多二三线城市都在逐步加大调控力度。4月6日，合肥房管局发布房地产“新政八条”，涵盖学位制度、二手房限购、热点楼盘“摇号限购”等八个方面；4月11日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布工作动态——东莞市住房和城乡建设厅迅速行动，落实“一城一策”调控要求。
中原地产首席分析师张大伟指出，年内各地房地产调控总次数已经超过160次。从部委到地方，住建部对杭州、无锡等多个城市进行了督查，并在督查下出台调控政策。