购房利息返还:购房合同解除的结果

一、基本情况2004年2月30日，65438+张某与北京某房地产开发公司(以下简称“该房地产公司”)签订《商品房预售合同》，约定张某以总价13085670.00元购买该房地产公司开发建设的房地产房屋一套，逾期不超过30日，买受人应向出卖人支付每日万分之十的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计已付款的2%支付违约金；出卖人应当在2005年6月25日前向买受人交付合同约定的商品房。出卖人逾期超过90日的，按日向买受人支付万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人按累计已付款的2%向买受人支付违约金；自本协议生效之日起30日内，出卖人应当申请预售登记备案。本合同约定的付款方式为分期付款，买受人于2004年2月30日支付首付款50万元，并于本协议备案登记后7日内申请按揭贷款。2004年6月30日65438+2004年2月30日，买方一次性支付首付款，后停止支付余款，未能办理按揭贷款手续；2005年6月5日，出卖人完成了商品房预售合同的登记备案。

2005年9月，出卖人向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，同时要求张支付违约金65438+万元。5438+2005年2月，北京市朝阳区人民法院依法作出判决:(1)解除北京某公司与张的商品房预售合同；(2)北京强某公司返还张支付的50万元；(3)张向北京某公司支付违约金65438+万元。张某不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，请求二审法院依法驳回北京某公司的诉讼，要求北京某公司返还货款并支付已支付货款的利息。2006年3月，北京市第二中级人民法院作出终审判决:(1)维持一审法院(1)和(3)的判决；(二)原审法院第(二)项判决变更为:北京强某公司返还张购房款50万元并支付利息。

二、律师的意见

1.购房合同解除不一定承担违约责任。购房合同与其他合同无异，其解除可以是双方协商一致，也可以是因法定或约定的原因单方解除。即使在双方都没有违约的前提下，仍然可以通过协商一致达到解除购房合同的目的，因此不存在违约责任的问题。

2.买卖合同终止的法律后果不能与违约的法律后果混为一谈。合同解除的法律后果应是:停止履行或继续履行并尽可能恢复原状，包括返还已支付的财产。违约的法律后果是:违约方应向对方承担违约责任，如支付违约金。本案中，张违约应承担的法律后果是支付违约金；但双方解除合同的法律后果是北京某公司返还张某已支付的购房款及同期利息。

3.购房合同终止时，原件及孳息一并返还。除非当事人另有约定，否则应当尊重孳息跟随原件的基本原则。本案中，张已支付购房款50万元，银行同期利息为孳息。购房合同解除时，两者应同时返还；同样，如果房屋已经交付(尚未登记)，张某需要返还房屋，则张某在使用期间取得的房屋租金应返还给北京强某公司。

4.购房合同解除的提醒义务。一般来说，除非双方达成解除合同的协议，否则当一方单方解除合同时，现实中往往会经过一个提醒程序。但并不是所有因法律原因单方解除合同都需要经过提醒，即提醒并不是所有单方解除的必经程序；《合同法》(第94条第3项)规定，当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行的，对方可以解除合同。本案中，北京强某公司在未催告的情况下直接起诉，虽然法律上不存在程序性缺陷(属于约定事由解除权)。但经过催促，可能会达到继续履行合同的目的，更符合签订合同的初衷。

第三，法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第九十三条:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件满足时，债权人可以解除合同。

2.《中华人民共和国合同法》第九十四条第1款第三项: (三)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍不履行的。

(原创作品，请勿抄袭，侵权必究)作者简介:张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京市知名学者律师，曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体采访；2005年被司法部选派参加司法考试(律师资格考试)，读第三篇论述题。2006年参与华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师工作多年，主要从事经济纠纷的处理和刑事辩护。成功办理案件数百起，积累了丰富的办案经验。

联系电话:010-67675113、13718017337、13911920598；张律师主页:；驾车或乘车路线:在景光桥下车。

(以上回答发布于2014-08-07。目前的购房政策请参考实际情况。)

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