对住房贷款的需求激活了“沉睡的资本”

据了解，新中国成立后，我国一直实行农村土地集体所有制，一个农民只允许拥有一处宅基地，不允许买卖和转让。

根据宪法规定，农村和郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地也属于集体所有。《土地管理法》还规定，一个农村村民只能拥有一处宅基地。《担保法》虽然规定了抵押人所有的房屋等地上物可以抵押，但也规定了耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。

这意味着一个农民拥有两块以上的宅基地是违法的。农民宅基地只能自建，不得转让、出售、出让、抵押。

因此，农民将宅基地上的房屋抵押虽然有效，但抵押的效力并不能达到房屋占用范围内的宅基地使用权。一旦债务人不能清偿债务，债权人只能将抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。房子拆了之后，债务用建材来还，无疑大大降低了房子的价值。因此，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人对农村房屋的抵押。

这使得农民在向银行贷款时很难用自己的房子作为抵押，许多农民没有其他抵押。因此，目前农民很难从银行贷款融资。

创新的抵押贷款方法

由于农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押担保仍存在政策障碍，农民普遍缺乏有效抵押物，这是制约农村信贷增长和农村金融发展的重要因素。

早在2006年，就有代表提出了关于农村宅基地完全产权管理的建议。我国目前还没有完全的宅基地产权。如果农民拥有宅基地使用权的完全产权，可以提高农民对宅基地资产价值的认识，促进农村宅基地的流转，节约土地资源。

此外，一些代表和委员认为，宅基地使用权是农民安身立命的基础。一旦农民失去了土地和房子，他们就无法在农村生存。禁止农村宅基地的转让和抵押，禁止城镇居民在农村购房，允许农民保留房屋，是维护和谐稳定的社会秩序的需要，也是对农民负责，保障农民基本生存权的需要。但任代表认为，虽然存在一些困难和障碍，但有关部门应积极想办法维护农村和谐稳定，帮助农民宅基地有序流转，创造价值。

银监会合作金融机构监管部主任臧表示，近年来，为适应农村金融需求要求，银监会在继续推进发展无需抵押担保的农户小额信用贷款和联保贷款、探索扩大可用于贷款担保的财产范围、开发多种担保形式的信贷产品的基础上，积极引导银行业金融机构开展金融创新。

臧表示，银监会将进一步提高中小金融机构农村金融服务水平，扎实组织开展全国新型农村金融机构三年工作安排，加快培育新型农村金融机构步伐，督促和引导农村中小金融机构特别是农村合作金融机构继续提高农贷和小额贷款比重，加大解决空白乡镇金融服务力度。进一步发挥大型银行的信贷支农作用，推动农村金融产品和服务创新，积极探索银行和保险公司在农村的合作。

为此，银监会明确指出，法律法规未禁止的、权属清晰、价值评估合理的各类资产，均可允许作为贷款抵押物；会同人民银行开展农村金融服务创新试点，着力推广应收账款、仓单、林权、渔权抵(质)押方式。同时，银监会还积极推动各级政府组织设立财政适当出资、相关市场主体参与的担保基金或担保机构，为企业贷款融资提供担保。目前我国很多人可以用自己的资产向银行贷款，而收入较低的农民因为没有抵押物，无法向银行贷款。

有专家认为，“法律的这些规定实际上堵住了农民用房产向银行抵押融资的途径，直接影响了农民的创业和致富。"

在此背景下，从2006年开始，温州各县市都开始了农房抵押贷款业务，使其成为支持新农村建设、农民致富奔小康的重要信贷方式。

然而，物权法实施后，温州农村住房抵押贷款业务陷入困境。为打消疑虑，规范管理，进一步激发金融支持新农村建设的积极性，早在2009年6月5438+10月8日，温州市政府就召开专题会议，协调继续开展农村住房抵押贷款试点工作等问题，并形成会议纪要下发到各市县。

温州农村住房抵押贷款的设立，不仅有效突破了农民抵押担保的瓶颈，而且盘活了农民的固定资产，激发了农民的创业热情，也相应增强了银行增加对农民贷款的信心。

关于农房抵押贷款是否违法，有不同的理解。有业内人士认为，国家从未有法律禁止农民抵押和买卖其房屋。担保法规定，农村宅基地的土地使用权不得抵押。虽然农民的房子是建在宅基地上的，但是这个房子已经变成了混合体，它已经成为了农民的财产。《担保法》还规定:“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。”因此，应该允许农民抵押和转让自己的房屋。东莞农商行副行长刘晓东表示，按照规定，宅基地不能用于抵押贷款，农商行通过与担保公司合作，另辟蹊径，激活了类似宅基地的“死钱”。刘晓东说，农村商业银行今年计划发放20亿元的“以房养老”贷款。

刘晓东透露，在《物权法》颁布之前，东莞农商行已经做了大约6543.8+06亿元的抵押融资贷款。此后，由于《物权法》的限制，银行在宅基地抵押融资方面基本无所作为。

据了解，家园贷授信额度高达15万元，担保方式灵活。借款人拥有一定宅基地房产，无需办理房地产产权证或抵押登记。不需要提供保证金，最低利率可下浮10%。