上海试点房地产宏观审慎管理可在全国推广
同时，这也成为央行上海总部配合上海市委、市政府加强房地产金融调控，充分发挥市场利率定价自律机制作用，支持上海供给侧结构性改革，促进经济结构转型发展的重要举措。
上海房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济和金融四个方面建立上海房地产金融宏观审慎监控指标体系。在综合评价和判断上海房地产市场发展趋势的基础上，构建逆周期的房地产金融宏观审慎监管机制，促进房地产金融业务稳健运行和上海房地产市场平稳健康发展。
“在这一轮房地产宏观审慎政策中，上海央行将现有的一些指标整合为一个系统，试点成功概率较大，可能会在全国铺开。这个政策是加一把尺子，不是加一把剪刀。而且尺子比过去更加精准和先进，实现了预期的管理。针对上海房地产金融的宏观审慎管理，中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》表示，过去对房地产的调控多是通过各种限制手段。这一轮房地产审慎管理结合之前的房地产调控，最重要的意义就是在不同城市试行策略，有针对不同城市的“托底、堵块”措施。上海目前的第一步是通过信贷方面对个别城市的微调，达到对房地产的预期管理和调控，但房地产是目前影响经济稳定的重要方面，现在能否做到这一点还有待观察。
宏信诚“小试牛刀”
实际上，上海房地产宏观审慎框架是央行MPA框架的“小试牛刀”。为进一步完善宏观审慎政策框架，更好地发挥逆周期调节作用，央行于2016年6月建立了金融机构宏观审慎评估体系(MPA)。
此次央行上海总部率先出台房地产金融宏观审慎管理，不仅有利于上海房地产市场和房地产金融的平稳健康运行，也为MPA在全国范围内的进一步推广起到了引领作用。
房地产业是国民经济的重要组成部分，不仅在国内生产总值(GDP)中占有较大比重，而且是资金借贷活动的主要抵押品，是一个产业链长、影响广的行业。从固定资产投资到融资活动，从商务成本到财务杠杆，从居民消费到商品贸易，房地产行业几乎覆盖并影响着国民经济的方方面面。保持房地产市场平稳有序运行，是促进国民经济健康发展、防范系统性风险的前提。
央行上海总部副主任、上海分行行长张欣表示，金融危机以来，主要经济体逐步建立金融宏观审慎管理框架，高度重视房地产市场调控。国际货币基金组织(IMF)和国际清算银行(BIS)都在鼓励成员国根据本国国情对房地产金融实施宏观审慎管理。
在中国经济进入新常态的背景下，央行积极推动宏观审慎管理在中国的实践，以更有效地实施货币政策，防范系统性金融风险。特别是针对房地产区域分化明显的特点，鼓励各地结合房地产走势、金融机构房地产贷款和资产质量等情况，建立房地产金融宏观审慎管理框架。
值得注意的是，上海自今年3月实施“沪九条”房地产调控政策以来，效果显著，上海房地产企稳。
6月2日，央行上海总部综合管理部主任温善恩在上海市新闻办举办的“2016陆家嘴论坛”新闻发布会上对《第一财经日报》等媒体表示，自“沪九条”推广以来，上海房地产成交量现已恢复正常，4月以来趋于稳定，日均网签交易900笔，相当于过去5年的平均水平。
与此同时，上海房地产开发投资增速、商品房新开工面积同比增速、房价指数、个人住房贷款金额均同比回落。
对于商业银行与贾立安等房地产中介的合作，上海银监局副局长周文杰表示，经过走访核实，商业银行已恢复与贾立安等企业的合作，有效遏制了房地产交易中的违规垫付行为，规范了房地产中介行为，净化了市场环境。周文杰表示，今后将继续督促商业银行落实相关政策精神，建立长效机制。
从审慎管理当前市场的角度，张大伟认为有必要出台政策。“上海在3月份也出台了一些调控政策，市场成交有所下降，价格略有调整，但上海乃至深圳的房地产市场最近出现了一些非理性的迹象。即使在4月份信贷额度收缩的情况下，房地产仍然过度开发，因此这种定向信贷约束是必要的。”
从市场趋势来看，张大伟认为，这一政策首次明确了信贷一直是房地产开发的重要杠杆。房地产对经济的推动作用一直比较小。这种情况下，对房地产导向要谨慎，也是有市场基础的。从信用角度看，房价上涨过快或高位运行，不利于经济发展和人才引进。
宏观审慎“三位一体”
央行上海总部率先探索实施房地产金融宏观审慎管理，一方面为推进上海房地产市场金融调控的系统化、制度化做出了有益尝试；另一方面，也为我国其他城市的房地产市场宏观审慎管理探索和积累经验。
上海房地产金融宏观审慎管理框架并不完全照搬国外经验，而是从中国国情和上海经济金融的特点出发。使用的主要监管政策工具有:最低首付比例要求；抵押贷款利率要求；借款人的偿付能力要求；评价结果与MPA激励约束工具和窗口指导挂钩。
具体来看，央行上海总部发布的房地产金融宏观审慎管理框架由房地产金融宏观审慎管理基础数据库、房地产金融宏观审慎监测体系、金融机构宏观审慎评价体系和政策工具箱四部分组成。
其中，“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”既考虑了人口对房地产市场的刚性需求，又考虑了宏观经济和金融因素(如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等资产收益、跨境资本流动等)的影响。)对房地产市场；对房地产市场的监测和对房地产金融运行的关注是上海房地产金融宏观审慎管理的基础。
“房地产金融宏观审慎监测体系”是从“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”中提取的综合指标，包括房地产市场景气综合指数、房地产市场系统性风险指数、银行运行稳定性指数和房地产金融秩序指数，是上海市房地产金融宏观审慎管理的核心。
“金融机构宏观审慎评价体系”主要用于评价辖内金融机构房地产金融业务，涵盖房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿付能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等。这是上海房地产金融宏观审慎管理的重要组成部分。
“政策工具箱”主要包括:一是定期进行审慎评估，根据上海市委、市政府的监管要求，引导市场利率定价自律机制，调整辖内个人住房贷款最低首付比例(对应国际通行的贷款价值比LTV)和房贷利率水平；二是将评价结果纳入货币政策宏观审慎评价(MPA)和信贷政策引导效果评价，对金融机构实施差异化的激励约束政策；三是定期向社会发布《上海房地产金融宏观审慎评估报告》，引导市场预期，促进上海房地产市场平稳健康发展。
值得注意的是，上海房地产金融宏观审慎管理制度首次出台，标志着上海建立了覆盖金融各领域的“三位一体”风险监控管理体系。
首先是自由贸易账户监测管理信息系统。该系统以跨境金融活动为重点，功能是7*24小时、逐笔逐户、逐企业监控上海跨境金融活动，实时监控上海自贸区金融改革动态。
(以上回答发布于2065 438+06 . 6。请以实际购买政策为准。)
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