房地产企业高管离职样本:郑融“老兵”离职背后的资金和销售压力是什么？

同时，将于2065438+2009 165438+10月20日委任本公司执行董事兼董事局主席黄显志为行政总裁，暂时取代王；陈伟健获委任为该公司的授权代表。

此前有消息称，实业发展集团副总裁肖已于近日向公司提出辞职申请。据报道，房地产副总裁田永生将接替他的职位。

自2019起，郑融地产离职名单包括:郑融资本总经理蒋晨；郑融地产首席人力资源官袁盖；郑融地产副总裁刘翔；杨振林，郑融首席法律审计师；以及郑融设计管理中心总经理陈伟。

在资本寒冬中，房地产企业的资金和销售压力越来越明显，很多房地产人被卷入离职潮。郑融只是一个缩影。据媒体统计，今年10月，房企集团层面高管约50人，涉及碧桂园、阳光城、招商蛇口等30家企业，其中离职高管20人。

郑融的雄心与他的实力相符吗？

郑融地产创立于抚州，起步于江西。和很多福建房企一样，高周转，高杠杆，实现了规模的跨越。

郑融地产董事长欧宗荣在2018年报中表示，郑融地产2019年要实现1300亿元的销售目标，未来三年增速要保持在30%以上。这个目标在这个时间节点上似乎有点不合时宜。

据公司披露，2016年至2018年，2017年和2018年合同销售额分别为392.92亿元、7065438+5300万元和108017万元。

但2019上半年，公司实现合同销售额586.07亿元，同比仅微增0.8%，合同销售额增速明显回落。目前，郑融地产前9个月销售业绩900亿元，完成全年目标任务不到70%。

甚至现在几千亿的销售额都是有很大泡沫的几千亿。在统计销售业绩的过程中，根据房地产企业在不同项目中扮演的不同角色和所占的股份比例，主要有交易、股权和全口径三种口径。其中，权益口径反映了公司真实的销售收入，反映了公司的资金实力和投资能力。

根据郑融控股的债券评级报告，2016年至2018年，公司股权出售金额分别为362.32亿元、470.05亿元和56142万元，占2016年的92.21%。

陈伟建在中期业绩会上表示，去年土地银行的股权约为52%，今年上半年新增土地银行的股权达到近90%。到6月30日，股权比例已经达到57%。但这个数字仍然不高。这说明其“千亿”业绩是有水分的。

另一方面，郑融房地产的平均合同销售价格近年来一直在下降。其中，2016年合同销售均价为20945元/平方米，2018484元/平方米，2018年为16765元/平方米。在资金流的压力下，郑融地产不排除以价换量的可能。

明股份短期债务压力与真实债务质疑

除了销售业绩，市场还担心郑融房地产的短期债务。

2014年至2018年，郑融房地产总贷款规模分别为30180万元、253.58亿元、350.34亿元、420.64亿元和464.92亿元，需要在一年内偿还的比例分别为45.7%和3.765438元。

郑融2019半年报显示，2019上半年，郑融地产一年内借款249.03亿元，应付账款95.64亿元，应交税费25.69亿元，但其可用现金仅为250.72亿元，为资金缺口。

同时，其现金流已经连续三年为负。2016至2018，郑融地产经营性现金流净额分别为-1.66亿元、-42.39亿元和-26.64亿元。截至2065438+2009年6月30日，郑融地产经营性现金净额为-77.23亿元。

在资金流的压力下，郑融将融资目光投向国外，频繁发行美元债券，借新还旧，新债利率大多高于行业平均水平。

在中期业绩会议上，副总裁兼首席财务官陈伟建表示，在土地收购方面，今年的总股本预算约为300亿元人民币。6月5438-9月，郑融拿地金额为2365438+亿元，去年同期为323亿元，大幅下降。这可能也是资金压力下的无奈之举。

并表示公司2635万方土储已预售，未结转，为全口径土储。

今年征地增加500亿土储，下半年预算约6543.8+05亿。今年商品全值的增长也可能是6543.8+000亿。虽然已售商品计入土储，但结转后新的土储进来，所以到年底，商品总价值4500多亿。

这一价值能否实现取决于郑融的资金实力，但从上述情况来看，并不乐观。

近日有媒体称，郑融地产小股东权益占净资产的比例明显高于小股东损益占净利润的比例，可能存在明股实债融资。

同时指出，郑融地产的小股东权益出现了爆炸式增长。截至2019上半年末，郑融地产的少数股东权益已经过半，达到52.02%。2014至2018，郑融地产少数股东损益分别为2674万元、20万元、5997万元、65438+13万元、65438+12万元；2019上半年有一定程度的增长，达到2.46亿元。与归属于郑融地产的净利润相比，小股东获得的利润回报几乎可以忽略不计。

对此，郑融表示，少数股东权益增加主要是因为合作项目增加，主要是近期开始的。还没到结转收益分配的地步，公司也没有真正的负债。

在跨过1000亿元之后，郑融来到了一个痛苦的节点。在市场低迷、资金寒冬的情况下，“未来三年(合同销售额)将控制在每年30%左右的增速，所以三年左右就可以翻倍。”你的梦想可能没那么容易实现。