房地产行业2022:徘徊，徘徊和一些好消息
过去一年，行业政策不断收紧，融资和负债成为碾压众多明星房企的巨石；这一年，地产人水深火热，甚至有近百人当天收到辞职通知；这一年，房企使出浑身解数卖房自救，“上班到户”一出江湖就迅速被封杀。
回顾过去是为了更好的迎接未来。深度洗牌之后，越来越多的回暖信号预示着行业的利好消息。
春天似乎并不遥远。
01行业:融资困境与房企自救
自2020年三条红线和贷款集中政策出台以来，2021年，房企融资和供需不断收紧。
2021 1 3月，房地产融资合规政策监管持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营性贷款违规入市；4月，上交所和深交所同时发布指引，严控城投公司和符合条件的企业发行公司债；6月，有消息称，人民银行已将“三条红线”试点房源的业务票数据纳入监测范围。当时有房企内部人士向地产pi透露，要求相关房企每月上报商票数据。
在前三季度持续收紧的政策下，部分房企爆发债务违约。2021年9月以来，恒大遭遇多次债务冲击，房企顶流从债务神坛跌落；2021年9月20日深夜，新力控股股价突然暴跌87%。9月30日深夜，新力控股发布公告称，数笔融资逾期，董事长张元林持有的654.38+0.49亿股也被迫平仓；2021 10年初，花样年控股宣布有一笔2.06亿美元的账单逾期；2021 165438+10月初，凯撒理财产品爆仓陷入流动性危机的消息被刷新；165438+10月中旬开始，中国奥园开始寻求国内三只债延期的解决方案；65438+2月，阳光城大股东阳光集团实质性违约；65438年2月27日晚间，华夏幸福披露债务重组预案。
行业大趋势传导到营销端，财务稳定、保送成为卖点。比如鄂州龙湖曙光城项目宣传中打出了“龙湖集团，金融稳定”的口号。武汉新宾凯汉阳区项目直接打出“恒大停工，我们不停工”的口号。
“保送”这一戏剧性卖点的背后，透露出下半年以来，部分企业因资金问题频繁停工甚至爆仓。对于普通购房者来说，一旦面对掏空六个钱包后的烂尾工程，损失将是巨大的，难以承受的。
除了花哨的宣传噱头，“工作到户”也频频出现。但与之前不同的是，这些重磅推出的公租房，大多是房企为了应对“限价令”而不得不实施的降价销售措施。房企对支付的需求迫切增加。
房产中介:将军更迭背后的无奈
“2021，165438 10月29日通知我遇到了前所未有的困难，无法继续履行劳动合同，并承诺赔偿我一个月工资。”顾楠(化名)已经在家躺了一个多月，直到她决定在一个公众平台上记录自己的失业日记。
顾楠是东莞一家房地产公司的投资副经理。自从失业后，顾楠开始频繁投简历。除了房地产行业，他还投资了很多同行业中与BD职能相关的岗位。上周面试蔚来业务拓展，失败了。最近还投了滴滴、李、等。，而我没有回复。大方向是在其他行业寻找机会，寻找国家政策支持的朝阳产业。
地产商辞职已经逐渐成为业内普遍的事情。背后是地产商奋力自救的心酸和无奈。
6月65438+10月65438+今年6月，中型房企代表钟亮表示，由于组织架构调整，控股集团总部职能将与地产集团整合，将有300多名员工下岗或转岗。
但是集团总部要求所有员工在6月65438+10月17正常出勤要提前报到。也就是说，这300多名员工在接到通知的当天就要选择转岗或者离职。
虽然公司后来澄清说实际裁员只有100多人，而且公司会按照法律规定的N+1进行离职补偿，但是一天之内就有这么多人失业，还是让整个行业感到很尴尬。
除了底层员工，中层甚至上层的高管也面临着不小的挑战。地产pi了解到，有些高管其实并没有想象中的那么美好。一个年薪750万的高管，因为没有完成年度目标，被老板打了0分，但实际只拿到了一半的工资，也就是350万。
据媒体不完全统计，2021年有近800名高管经历人事变动，其中离职(辞职、退职、辞退、退休)高管超过300人。
展望:政策破冰，拐点临近。
对于房企来说，2021是最难忘的一年。在经历了谷底的犹豫、沮丧、绝望之后，2022年政策端的回暖信号也让地产人开始燃起新的希望。其中，优质房企将迎来率先发展的机会。
2021 65438+2年初，银监会表示，现阶段房地产开发和并购重组贷款要根据各地不同情况合理分配。此外，证监会和银行间交易商协会也传出将支持优质房地产企业发债，资金可用于处于危险中的企业并购。
2022年6月5438+10月初，有房企向媒体透露，目前银行已通知部分大型优质房企，相关M&A贷款不再纳入险企项目负债收购“三条红线”相关指标。
65438年10月6日，带债M&A贷款政策开始实施。65438+10月12，招商蛇口率先完成首单M&A的注册，成为今年“第一个吃螃蟹的房企”。
65438年10月27日，在远洋集团投资者会议上，远洋集团管理层透露，M&A贷款未纳入“三条红线”后，中国人民银行下属监管机构和交易商协会鼓励优质房企做一些并购专项贷款，远洋也在受邀白名单中，公司也在尝试和准备，但根据整体战略考虑，不会为了M&A而并购。同一天，万科发行了今年第一期30亿元中期票据，拟用于商品房项目建设。本期利率为2.95%，主体和债务评级结果均为AAA。
除了融资端的政策宽松，房贷尤其是二手房贷款的发放也开始加速。据权威媒体报道，5438年6月上旬+2022年10月，从转账到放款的周期在一周左右。2021下半年，放贷困难的时候，这个环节会延长到3个月以上。
土地方面，随着杭州第三轮集中供地细则的放松，在地价下调、房价上涨的规则下，土地拍卖的火爆已经逆势而上。
冬天过去了，春天会来，但房地产行业的逻辑发生了翻天覆地的变化。房地产过去靠高杠杆扩张已经行不通了，行业逐渐演变成利润固定、偏向基础制造业的行业。深耕区域的小而美的公司将会逃离这一轮历史洗牌，国企和优质民企可以获得更多的政策倾斜。
2022年，春天的黎明出现了一颗人头。