工业用地如何变成商业用地？
1.原土地使用者向国土部门申请退回土地，由原土地使用者委托双方认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2.国土部门根据规划部门发布的原地块调整后的新增用途和规划条件，综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价和相邻地块近期成交价格，由规划、国土、财政、监察部门集体审核确定土地出让起始价，由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3.招标、拍卖、出让后将产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订交易确认书，与国土部门签订土地出让合同，并按合同约定支付土地出让价款。
4.土地使用者按土地出让合同支付全部土地出让金后，应当申请办理土地使用权证书。
扩展数据:
根据国土资源部近日发布的《全国工业用地出让最低价标准》，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其最低价格和成交价格不得低于当地土地对应的最低价格标准。一般流程如下:
1，市、县国土资源管理部门应对拟出让土地的正常土地市场价格进行评估；
2、国有土地使用权招标拍卖挂牌公告，并对申请人资格进行审查；
3、市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间和地点，组织招标、拍卖和挂牌活动。现场拍卖确认竞买人后，拍卖人或挂牌人与竞买人当场签署成交确认书，并向竞买人出具建设项目用地预审批准文件；
4.市、县国土资源管理部门应当向受让人出具建设用地批准书，并按照国有土地使用权出让合同和建设用地批准书确定的时间和条件将出让土地交付受让人。受让人应当按照国有土地使用权出让合同的约定，付清全部国有土地使用权出让金，依法申请土地登记，取得国有土地使用证，取得国有土地使用权。
对于需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的土地使用者，应注意以下几点:
1，有一个政府批文，就是政府批准的(包括政府、规划局、国土局等。);
2.原土地使用权出让合同未约定土地使用权变更应收回土地使用权的，无需办理招拍挂手续；
3.重新签订土地使用权出让合同或变更合同；
4.补交土地差价。法律文件请参见《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2006 54 38+0]654 38+05号)。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十八条的规定办理。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得出让人同意并经国土资源管理部门和城市规划部门批准，按照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
百度百科-中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例
百度百科-国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知